Без жилья и без денег: Россияне стали распродавать кредитные квартиры, не вытягивая платежи по договорам

В последнем квартале 2025 года в России резко увеличился объем досрочно погашенных ипотечных кредитов за счет продажи заложенного жилья. Об этом свидетельствуют данные Банка России.

Согласно им, в целом за минувший год таким способом были закрыты жилищные кредиты на сумму в 1,3 млрд рублей, из которых третья часть — 425 млн — пришлась на конец года. Это вдвое перекрывает итоги IV квартала 2024 года.

При этом в IV квартале 2025-го общий объем ипотек, закрытый передачей залоговой недвижимости банку, достиг 757 млн рублей, хотя раньше такие показатели были минимальными.

О чем могут говорить эти данные? О падении доходов населения? О переоценке своих возможностей? О недоработках банков-кредиторов? Это нарастающая тенденция или краткосрочное явление? Насколько оно тревожно?

— Текущая ситуация, главным образом, обусловлена продолжительным периодом действия жесткой монетарной политики, — полагает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.

— Центробанк начал повышать ключевую ставку в III квартале 2023 года. Пиковых значений главный макроэкономический показатель достиг в III квартале 2024 года — рекордные 21%. Такое значение сохранялось вплоть до II квартала 2025 года.

Сейчас ключевая ставка сократилась до 15,5%. Тем не менее значение все еще остается заградительным для большинства клиентов, оно подразумевает существенную переплату по процентам и большие ежемесячные платежи.

Немало заемщиков рассчитывали на скорое рефинансирование. В частности, клиенты в 2023—2024 годах активно пользовались опцией субсидирования жилищных кредитов на начальный период погашения. Таким образом они рассчитывали гасить долг под небольшой процент в первые 1−2 года, а затем рефинансировать заем.

Однако Банк России смягчает монетарную политику медленнее, чем ожидали многие покупатели. В результате сейчас клиенты массово продают залоговые квартиры с согласия банков для досрочного погашения ипотеки, чтобы избежать обременительных платежей. Причем подобной тактики придерживаются даже заемщики, чьи доходы, в принципе, позволяют гасить ипотеку по текущим ставкам.

Уже в 2027 году, согласно среднесрочному базовому прогнозу ЦБ, ключевая ставка составит в среднем 7,5−8,5%. Следовательно, даже с учетом дальнейшего удорожания недвижимости с опережением инфляции клиенты могут рассчитывать на серьезное снижение стоимости кредитов. Так что проще сегодня избавиться от невыгодной ипотеки и вновь оформить заем через 1−2 года. Кредитная история клиентов при этом практически не ухудшается, если они не допускают просрочек.

Следует отметить, что ситуация носит кратковременный характер, обусловленный исключительно действием высокой ключевой ставки. По мере смягчения денежно-кредитной политики ЦБ рассматриваемый тренд сойдет на нет.

— Весь ипотечный портфель российских банков превышает 20 трлн рублей. Так что речь в данном случае идёт о долях процента, но тревожная часть в другом, — отмечает директор рынков России и СНГ международного агентства недвижимости FAM Properties Валерий Тумин.

— Доля проблемной ипотечной задолженности по итогам октября 2025 года достигла 1,7% по данным ЦБ, а в целом объём просрочки удвоился за год до 205 млрд рублей. По подсчётам аналитиков «Циана» на основе тех же данных Банка России, просрочка выросла вдвое за год.

Впрочем, механизм самоисцеления уже запущен: с 2024 года ЦБ последовательно ужесточал требования к заёмщикам, и доля кредитов с показателем долговой нагрузки выше 80% сократилась с 16,9% до 6% за 2025 год.

С марта 2026 года банки и вовсе обязаны опираться только на актуальные официальные доходы клиентов. Это значит, что у «плохой когорты» 2023 года не будет повторения — она конечна и постепенно будет закрыта через продажи, реструктуризацию или рефинансирование.

«СП»: Играет ли в наметившемся тренде роль льготная ипотека с ее условиями, которые, судя по многочисленным отзывам заемщиков, не такая уж на поверку и льготная?

— Семейная ипотека сегодня служит одним из важнейших драйверов спроса, особенно на рынке новостроек массового и бизнес-сегмента, — отмечает основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов.

— Ужесточение параметров предоставления займов, вступившее в силу с 1 февраля 2026 года, не приведет к массовому оттоку клиентов с детьми. Пока введен лишь запрет на покупку отдельных квартир каждым из супругов на льготных условиях.

Эта мера влияет исключительно на инвестиционную активность. Основную долю спроса в рамках госпрограммы изменение не затрагивает, ведь, как правило, клиенты приобретают с помощью семейной ипотеки только одну квартиру для улучшения жилищных условий.

К существенному снижению спроса может привести повышение ставки для клиентов с одним ребенком, а их на рынке большинство.

Но пока правительство лишь рассматривает возможность подобной дифференциации семейного кредитования. К тому же, значительное повышение доступности рыночных кредитов в ближайшие 1−2 года, прогнозируемое Центробанком, нивелирует негативные последствия дальнейшего ужесточения параметров семейной ипотеки.

При этом отмену всеобщей льготной ипотеки с июля 2024 года считаю справедливым решением. Такая мера не должна носить постоянный характер, ведь приводит к появлению макроэкономических дисбалансов и чрезвычайно ускоряет рост цен. Адресных мер (семейная, IT, военная, сельскохозяйственная, дальневосточная, арктическая ипотека) достаточно для поддержки широких слоев населения без ущерба для рыночной конъюнктуры и увеличения дефицита федерального бюджета.

Еще одной важной мерой поддержки может служить повышение объема реализации проектов КРТ и реновации в РФ. Эффективный механизм частно-государственного партнерства позволяет предлагать клиентам качественное жилье с высоким коэффициентом обеспеченности социальной инфраструктурой без ущерба качеству.

Уверен, что активное развитие подобных проектов, таргетирование инфляции и смягчение монетарной политики в среднесрочной перспективе сделают первичное жилье значительно более доступным для заемщиков, чем сегодня, даже с учетом его неминуемого удорожания.

«СП»: И какие перспективы у ипотечного рынка в связи с этими обстоятельствами на горизонте ближайших трех лет?

— На этом горизонте у ипотечного рынка есть основания для осторожного оптимизма, — считает Валерий Тумин.

— ЦБ снизил ключевую ставку до 15,5% — уже шестой раз подряд. По базовому прогнозу регулятора, к концу года она опустится до 13−15%, а ипотечные ставки на первичном рынке, по оценкам «Дом.РФ», могут приблизиться к 15% годовых. Это не даст возврата к буму, но подарит надежду и сделает рыночную ипотеку сравнительно конкурентной.

«Семейная ипотека» со ставкой 6% при этом никуда не исчезает, хотя с февраля 2026 года её условия стали жёстче. Ключевой вопрос — удастся ли государству соблюсти баланс и сохранить адресную поддержку для семей с детьми, не раздувая снова цены на жильё субсидированным спросом. Пока всё указывает на то, что регулятор именно этим и занимается — методично, без резких движений.

---

Последние новости об ипотеке и развитии ипотечных продуктов, — в теме «Свободной Прессы».